Comprare un terreno o una casa già pronta in Kenya? Può valerne la pena, ma sappiate che non ne sarete mai veramente proprietario e che un giorno (non voi, a meno di incredibile longevità, ma i vostri eredi) potreste perderla.
Vediamo perchè.
Vale la pena sapere che lo straniero che acquista un terreno in Kenya, secondo la legge sui terreni (Land Act) inserita nella costituzione promulgata nel 2010, non ne sarà mai più proprietario, come può avvenire in Italia. Neanche se è residente in Kenya.
E soprattutto che dopo 99 anni dall’acquisto del terreno, se il documento certifica che è un terreno "in leasing", ne perderà la proprietà, anche se è stato acquistato prima del 2010.
Quindi si tratta di una legge retroattiva.
Sappiate inoltre che, qualsiasi cosa vi dicano o promettano, non ci sono possibili escamotage.
E che la legge è in fase di evoluzione, quindi potrebbe portare con sé altre spiacevoli sorprese.
Se infatti prima della svolta costituzionale le proprietà edificabili e non si dividevano in “Freehold” (titolo eterno) e “Leashold” (proprietà in affitto per 99 anni), oggi la prima ipotesi è riservata ai soli kenioti.
Si badi bene: la legge è retroattiva, quindi lo straniero che è in possesso di un titolo “freehold” lo vedrà trasformato in “leasehold” e potrà venderlo solo come tale, vedendoselo eventualmente sottrarre (lui o i suoi eredi) dopo i fatidici 99 anni.
In precedenza la legge sulla classificazione dei terreni, recitava che dopo la scadenza dei 99 anni, il legittimo proprietario aveva il diritto d’opzione per rinnovare il leasing, ma un nuovo articolo del “Land Act” non permetterà più agli stranieri di esercitare questa opzione.

COSA DICE LA LEGGE

La sezione 13 del Land Act, infatti, stabilisce che "quando un terreno torna al governo nazionale o di contea, dopo la scadenza del contratto di locazione, la commissione offrirà all'immediato precedente detentore del diritto di locazione un diritto di prelazione per l'assegnazione del terreno, a condizione che tale locatario sia un cittadino keniota e che il terreno non sia richiesto dal governo nazionale o di contea per scopi pubblici". Alla scadenza o alla cessazione di un contratto di affitto detenuto da un non cittadino, quindi il terreno passerà al governo nazionale o della contea.
Ovviamente la stessa cosa si applica su terreni in cui sono stati costruiti residence, resort, o appartamenti.
Siete proprietari di un immobile costruito su un terreno di proprietà di una compagnia in cui risultano stranieri? Conviene chiedere quando è stato rinnovato per l’ultima volta il leasehold! Ricordiamo che la classificazione dei terreni e il rilascio dei primi titoli di proprietà, parte da quando il Kenya diventa Stato coloniale, ovvero dopo il 1920. Quindi in teoria potremmo avere anche terreni leasehold in scadenza proprio in questi anni. E si sappia che se un terreno leasehold è stato ceduto ad un nuovo locatario, egli ha ereditato la scadenza, che non è stata affatto azzerata (come qualcuno credeva o ha propagandato).

POSSIBILI SCENARI FUTURI

Il momento della restituzione del terreno allo Stato potrebbe essere più vicino di quando non si immagini, anche perché se è vero che i terreni un tempo erano quasi tutti “freehold”, non è ancora chiaro se anche il passaggio a “leasehold” non azzeri gli anni di proprietà.
Per adesso notai e consulenti da noi contattati ci dicono che nel caso di trasformazione del terreno da libero a vincolato a 99 anni, la locazione senza possibilità di rinnovo per lo straniero, parte dal 2010, quindi i terreni torneranno allo Stato nel 2109.
Diciamo che c'è tempo per farsi venire un'idea, se ne frattempo la legge non cambia.
Secondo quanto apprendiamo, infatti, da più di una fonte anche se non ci sentiamo di prenderle per vere, ci sarebbe allo studio in parlamento un'aggiunta alla sezione del Land Act che vorrebbe retrodatare le locazioni, una volta trasformate. E questo sarebbe un vero disastro, con tempi di perdita o di obbligata cessione del terreno ad un keniota in tempi anche molto rapidi, per non perdere tutto. Ma vale la pena dire che è un'ipotesi ancora remota.
Facciamo un esempio: Mario Rossi ha acquistato una villa a Malindi in un residence il cui titolo di proprietà, inglese, risale al 1930. Ai tempi il terreno era libero (freehold). Il terreno, fino al 2010, è passato di mano più volte a proprietari o società straniere. Dal 2010 il terreno è diventato per legge “leasehold”. Se l’interpretazione della legge è quella che s’intuisce, la locazione nel caso di proprietario o società straniera (anche solo all’uno per cento), tra cinque anni l’intero terreno e anche le costruzioni edificate sul terreno, tornerebbero di proprietà dello Stato keniota.
Speriamo sia solo fantapolitica edilizia...
 

COME FUNZIONA LA CLASSIFICAZIONE DEI TERRENI IN KENYA?

I terreni in Kenya sono stati classificati nelle seguenti categorie in base alle nuove leggi.
Terreno pubblico, terreno comunitario e terreno privato.
I terreni pubblici comprendono quelli occupati da organi delle istituzioni, quelli trasferiti allo Stato, quelli di cui non è possibile identificare un erede, le foreste, le riserve, i parchi nazionali,  i bacini idrografici, i mari, i laghi, i fiumi, i terreni tra l'alta e la bassa marea. Il responsabile dei terreni pubblici è la National Land Commission.
I terreni comunitari sono quelli che ancestralmente appartengono ai gruppi tribali, ai villaggi e alle comunità organizzate di residenti. Questi terreni devono essere legalmente registrati a nome dei rappresentanti di una CBO (Community Based Organisation), di un gruppo etnico o sociale riconosciuto o di ogni altra organizzazione. Con questi presupposti, la terra deve essere dichiarata comunitaria tramite un atto del Parlamento.
Infine i terreni privati, che sono appunto i “freehold” o “leasehold” di proprietà o in locazione a persone fisiche o società.
Qui occorre puntualizzare che il terreno libero (freehold) di proprietà di uno straniero, anche ne caso venga cointestato ad un africano (questo sembrava essere l’escamotage, dopo il 2010) verrà declassato comunque a proprietà in locazione. Idem se si tratta di una società dove appare un non cittadino keniota, anche all’uno per cento.